공매로 나온 물건을 보면 감정가가 적혀 있습니다. 이 숫자를 기준으로 얼마를 써내야 할지 감을 잡게 됩니다.
실제 낙찰가는 감정가의 31.7%였습니다.
온비드 공매 결과에서 낙찰 건의 낙찰가율을 받아 계산했습니다. 다만 이 숫자를 그대로 쓰면 안 되는 이유가 있고, 그게 이 글의 절반입니다.
기간을 4개월로 좁힌 이유
온비드 공매 결과는 12개월치를 받았습니다. 그런데 낙찰가율 항목이 2026년 4월 이전 건에는 하나도 채워져 있지 않았습니다. 5월부터는 95~99%가 채워집니다.
12개월 전체로 계산하면 낙찰 6,963건 중 2,176건, 채움률 31%짜리 표본이 됩니다. 빠진 건이 무작위가 아니라 특정 시점 이전 전부이므로, 표본이 작아지는 문제가 아니라 기간 표기가 틀리는 문제입니다.
그래서 항목이 채워지는 2026년 5월~8월만 썼습니다. 이 기간 공매 63,268건, 낙찰 2,251건, 낙찰가율이 있는 건 2,176건으로 채움률 96.7%입니다.
낙찰가율 분포
| 감정가 대비 낙찰가율 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 40% 미만 | 1,214 | 55.8% |
| 40~60% | 341 | 15.7% |
| 60~80% | 285 | 13.1% |
| 80~100% | 202 | 9.3% |
| 100% 이상 | 134 | 6.2% |
절반이 넘는 55.8%가 감정가의 40% 미만에서 낙찰됐습니다. 1사분위가 14.8%이니 네 건 중 한 건은 감정가의 15%도 안 되는 값에 팔립니다.
중앙값 31.7%와 평균 42.9%가 11%p 넘게 벌어져 있습니다. 감정가를 넘겨 낙찰된 134건이 평균을 끌어올린 결과입니다. 이런 분포에서는 평균보다 중앙값을 봐야 합니다.
용도가 절반을 가릅니다
| 용도 | 낙찰 건수 | 낙찰가율 중앙값 |
|---|---|---|
| 주거용건물 | 591 | 57.4% |
| 토지 | 1,260 | 25.6% |
| 상가용 및 업무용 건물 | 242 | 22.0% |
주거용건물은 57.4%, 상가는 22.0%입니다. 2.6배 차이입니다.
전체 중앙값 31.7%가 토지 쪽에 가까운 이유는 표본의 절반 이상이 토지이기 때문입니다. 1,260건이 토지, 591건이 주거용건물입니다. “공매는 감정가의 3분의 1″이라는 말은 전체를 뭉쳐 놓았을 때만 맞습니다.
30%까지 떨어져야 팔립니다
최저입찰가는 유찰될 때마다 낮아집니다. 낙찰된 건과 유찰된 건의 최저입찰가율을 나란히 놓으면 이렇습니다.
- 낙찰된 건의 최저입찰가율 중앙값: 감정가의 30% (2,047건)
- 유찰된 건의 최저입찰가율 중앙값: 감정가의 70% (18,823건)
70% 선에서는 대체로 유찰되고, 30% 선까지 내려오면 낙찰됩니다. 앞의 낙찰가율 중앙값 31.7%가 최저입찰가율 30%와 거의 붙어 있다는 점도 같은 이야기를 합니다. 최저입찰가보다 조금 높은 값에 들어가는 경우가 많다는 뜻입니다.
경쟁이 거의 없습니다
낙찰된 2,176건의 응찰자 수는 중앙값 1명, 평균 2.05명입니다. 58.5%가 단독응찰이었습니다.
같은 기간 공매 63,268건 중 낙찰은 3.6%뿐입니다. 나머지는 취소되거나 유찰됩니다. 공매 물건이 어떻게 끝나는지는 따로 세어 본 적이 있습니다.
제가 이 표에서 눈여겨본 줄
주거용건물 57.4%입니다.
공매가 싸다는 이야기의 근거로 쓰이는 숫자는 대개 전체 중앙값입니다. 그런데 사람들이 실제로 관심 갖는 주거용건물은 감정가의 절반을 넘겨야 낙찰됩니다. 싸게 사는 구조가 작동하는 쪽은 토지와 상가이고, 그쪽은 단독응찰 비중이 높다는 것과 함께 봐야 합니다. 팔리지 않아서 값이 떨어진 것이지, 싸게 나와서 좋은 것이 아닐 수 있습니다.
그래서 저라면 낙찰가율 통계를 근거로 삼기 전에 그 용도의 건수부터 보겠습니다. 상가 242건은 4개월치 전국 낙찰 건수입니다. 한 달에 60건입니다.
이 숫자로 알 수 없는 것
- 감정가가 시세와 얼마나 맞는지는 이 데이터에 없습니다. 낙찰가율이 낮다고 시세 대비 싸게 산 것은 아닙니다.
- 압류재산 공매만 집계했습니다. 국유재산이나 신탁재산 공매는 구조가 다릅니다.
- 인수해야 하는 권리, 명도 비용, 체납 관리비는 낙찰가에 포함되지 않습니다.
- 4개월치입니다. 계절이나 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
낙찰가율을 입찰가로 쓰면 생기는 일
용도별 표의 591 + 1,260 + 242를 더하면 2,093건인데, 2,176건이 아닌가요?
표에 건수가 30건 이상인 용도만 실었기 때문입니다. 2,176 − 2,093 = 83건이 그 밖의 용도입니다. 한 용도에 수십 건씩 흩어져 있어 중앙값을 내도 몇 건이 결과를 좌우합니다.
그래서 이 표의 세 줄로 전체가 설명되지는 않습니다. 관심 있는 용도가 여기 없다면 그 용도의 낙찰가율은 이 글로 알 수 없습니다.
감정가의 31.7%가 목표라면 감정가에 0.317을 곱해 써내면 되나요?
그 순서가 아닙니다. 낙찰가율 31.7%는 결과로 나온 값이지 입찰가를 정하는 기준이 아닙니다. 회차마다 정해지는 것은 최저입찰가이고, 낙찰된 건의 최저입찰가율 중앙값이 감정가의 30%입니다. 낙찰가율 31.7%가 여기에 거의 붙어 있다는 것은, 대부분 그 회차의 최저입찰가 근처에서 낙찰됐다는 뜻입니다.
지금 감정가의 70% 선에 걸려 있는 물건에 31.7%를 써내면 무효입니다. 유찰된 건의 최저입찰가율 중앙값이 바로 그 70%입니다. 기준은 감정가가 아니라 지금 회차의 최저입찰가이고, 31.7%는 “여기까지 내려와야 팔린다”를 말하는 숫자입니다.
58.5%가 단독응찰인데 평균 응찰자가 2.05명인 게 앞뒤가 맞나요?
맞습니다. 중앙값이 1명인데 평균이 2.05명이라는 것은 소수의 물건에 사람이 몰린다는 뜻입니다. 절반이 넘는 물건은 한 명이 들어가 가져가고, 나머지 쪽에 응찰자가 쌓여 평균을 끌어올립니다.
낙찰가율 분포의 오른쪽 끝과 같이 보면 그림이 맞습니다. 감정가를 넘겨 낙찰된 건이 134건(6.2%) 있고, 이것이 평균 낙찰가율을 중앙값 31.7%에서 42.9%로 11%p 넘게 밀어 올립니다. 경쟁이 붙는 물건과 아무도 안 오는 물건이 같은 표 안에 섞여 있습니다.
공매 63,268건 중 낙찰이 3.6%면 나머지 96%는 유찰된 건가요?
유찰은 그중 일부입니다. 이 글에서 최저입찰가율을 센 유찰 건이 18,823건이고, 낙찰이 2,251건입니다. 63,268 − 2,251 − 18,823 = 42,194건, 전체의 66.7%가 둘 중 어느 쪽도 아닙니다.
압류재산 공매는 체납액이 납부되면 공매 자체가 취소됩니다. “안 팔린 물건”보다 “입찰이 열리지 않은 물건”이 훨씬 많습니다. 마음에 드는 물건 하나를 담아 두고 기다리는 방식이 잘 작동하지 않는 이유가 이 숫자에 있습니다.
감정가와 실제 가격을 견주려면
- 공시가격 현실화율을 직접 계산하면 61%가 나온다 (공적으로 매겨진 가격과 실제 거래가가 얼마나 벌어지는지 실거래로 대조한 글)
- 다가구주택 전세, 내 앞에 몇 가구가 있나 (낙찰대금이 세입자에게 어떤 순서로 돌아가는지가 갈리는 건물 유형)
- 아파트 층별 가격에서 1층만 유독 싸다 (“기준값 대비 몇 %”로 적힌 지표에서 기준값이 무엇인지 확인한 사례)
출처
- 한국자산관리공사 온비드 물건 공매 결과 정보 (data.go.kr 공공데이터포털). 2026-09-15 조회, 2026년 5월~8월 공매분 https://www.data.go.kr/data/15000826/openapi.do
- 한국자산관리공사 온비드 압류재산 공매 안내. 2026-09-15 조회 https://www.onbid.co.kr
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 본문의 수치는 2026년 5월~8월 공매분 기준이며 이후 변경될 수 있습니다. 공매 참여 전 물건명세서와 권리관계를 직접 확인하시기 바랍니다.