오피스텔을 알아보다 보면 “이 지역 수익률 몇 퍼센트”라는 표를 자주 만나게 됩니다. 강북이 높고 강남이 낮다는 식입니다. 그 표를 보고 지역을 먼저 고르면 순서가 뒤집힙니다.
국토교통부 실거래가에서 2025년 9월부터 2026년 8월까지 서울 25개구의 오피스텔 계약을 전부 받아 직접 계산해 봤습니다. 매매 12,858건, 전월세 94,066건입니다. 같은 단지 안에서 같은 면적대끼리만 매매 중앙값과 월세 계약을 짝지어 45,187건이 남았습니다.
서울 오피스텔 임대수익률 중앙값은 6.00%였다
계산식은 흔히 쓰는 방식을 그대로 따랐습니다. 연 월세를 실제로 들어간 돈으로 나눕니다.
임대수익률 = (월세 × 12) ÷ (매매가 − 보증금) × 100
이 식으로 나온 중앙값이 6.00%입니다. 여기서 먼저 짚어둘 게 있습니다. 분모에서 보증금을 빼지 않고 매매가로만 나누면 같은 계약이 4.94%가 됩니다. 1.06%p가 계산 방식 하나로 왔다 갔다 합니다. 어디선가 본 수익률 숫자가 두 종류로 갈린다면 대개 이 차이입니다.
매매 표본이 3건 이상인 단지로만 좁혀 다시 계산해도 중앙값은 6.00% 그대로였습니다. 거래가 한두 건뿐인 단지가 결과를 끌고 간 것은 아니라는 뜻입니다.
면적이 커지면 수익률은 반토막 아래로 간다
전용면적으로 잘라 보면 그림이 확 달라집니다.
| 전용면적 | 임대수익률 중앙값 | 매매가 중앙값 | 표본 |
|---|---|---|---|
| 25㎡ 미만 | 6.43% | 1.55억원 | 26,551건 |
| 25~40㎡ | 5.51% | 2.20억원 | 14,731건 |
| 40~60㎡ | 4.13% | 4.50억원 | 2,601건 |
| 60~85㎡ | 3.27% | 5.83억원 | 897건 |
| 85㎡ 이상 | 2.44% | 10.75억원 | 407건 |
25㎡ 미만은 6.43%, 85㎡ 이상은 2.44%입니다. 2.6배 차이가 납니다. 이유는 단순합니다. 매매가는 1.55억에서 10.75억으로 7배 가까이 뛰는데 월세는 그만큼 뛰지 않습니다. 큰 오피스텔은 주거용으로 쓰이면서 아파트 전월세 시세를 따라가고, 아파트 전월세는 매매가 대비 월세가 낮은 시장입니다.
구별 순위표는 사실 평형 구성표였다
구별로 뽑으면 강북구 6.69%가 1위, 양천구 3.66%가 꼴찌입니다. 그런데 전용 25㎡ 미만만 남기고 같은 조건에서 다시 비교하면 순위가 흔들립니다.
| 구 | 전체 표본 | 25㎡ 미만만 | 25㎡ 미만 비중 |
|---|---|---|---|
| 양천구 | 3.66% | 6.26% | 11% |
| 용산구 | 3.91% | 5.16% | 19% |
| 중랑구 | 5.34% | 7.78% | 34% |
| 은평구 | 6.53% | 6.55% | 82% |
| 강서구 | 6.42% | 6.56% | 68% |
양천구는 3.66%에서 6.26%로 뜁니다. 중랑구는 5.34%에서 7.78%가 되어 서울에서 가장 높아집니다. 반대로 은평구와 강서구는 거의 그대로입니다. 이 두 구는 원래 소형 비중이 68~82%라 전체 숫자가 이미 소형 오피스텔 이야기였기 때문입니다.
양천구 목동 일대나 용산구에는 주거용 대형 오피스텔이 많습니다. 그 구의 수익률이 낮게 찍힌 것은 임대 조건이 나빠서가 아닙니다. 표본에 큰 평형이 많아서입니다. 면적을 25㎡ 미만으로 고정하면 25개구의 격차는 7.78%에서 5.16%까지, 2.62%p로 줄어듭니다.
수익률 옆에 같이 봐야 할 숫자
같은 자료로 전세가율도 계산했습니다. 전세 계약 11,917건의 보증금을 같은 단지·같은 면적대의 매매 중앙값으로 나눈 값입니다. 중앙값이 89.0%였습니다.
- 전세가율 90% 이상: 전체의 46.8%
- 전세가율 100% 이상: 전체의 19.7%
다섯 건 중 한 건은 전세보증금이 그 단지 같은 면적대의 매매 중앙값보다 높았습니다. 집주인 입장에서는 투자금이 거의 들지 않는다는 뜻이고, 세입자 입장에서는 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 수 있다는 뜻입니다. 전세가율이 왜 위험 신호인지는 전세가율 글에, 빌라에서 같은 계산을 한 결과는 전세가율 80% 넘는 빌라 글에 정리해 뒀습니다.
이 숫자에 들어 있지 않은 것
여기 나온 수익률은 계약서에 적힌 금액만으로 계산한 값입니다. 실제로는 다음이 빠져 있습니다.
- 공실 기간. 세입자가 바뀌는 사이 비는 달이 있습니다
- 집주인이 부담하는 관리비와 수선비
- 취득세와 재산세, 임대소득에 붙는 세금
- 대출을 썼다면 이자
공실이 1년에 한 달만 생겨도 수익률은 8% 넘게 깎입니다. 6.00%가 5.5% 아래로 내려갑니다. 표에 적힌 숫자를 그대로 손에 쥔다고 생각하면 안 됩니다.
저라면 순서를 이렇게 바꾸겠습니다
지역별 수익률 표를 먼저 펼치는 대신, 저라면 면적을 먼저 정하겠습니다. 25㎡ 미만으로 갈 것인지 40㎡ 이상으로 갈 것인지가 수익률에 미치는 영향이 지역 선택보다 크기 때문입니다. 면적대별 격차가 3.99%p인데, 면적을 고정한 뒤의 지역 격차는 2.62%p였습니다.
표에서 가장 의외였던 줄은 중랑구입니다. 전체로는 서울 중하위권인데 소형만 놓고 보면 7.78%로 1위였습니다. 소형 비중이 34%밖에 안 돼서 전체 숫자에 묻혀 있었습니다. 수익률 순위표에서 이런 구는 눈에 띄지 않습니다.
확인 순서를 정리하면 이렇습니다. 목표 면적대를 먼저 정하고, 그 면적대의 실거래 매매가와 월세를 같은 단지에서 직접 찾아보고, 전세가율이 90%를 넘는지 확인합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지명으로 조회하면 이 글에 쓴 것과 같은 원자료를 볼 수 있습니다.
그래서 소형을 사면 되는 건가요
매매가 12,858건인데 짝지은 게 45,187건입니다. 매매보다 많을 수가 있나요?
셈의 단위가 매매가 아니라 월세 계약이기 때문입니다. 단지·면적대마다 매매 중앙값을 하나 세운 뒤, 그 단지의 월세 계약 하나하나에 같은 매매 중앙값을 붙여 수익률을 계산했습니다. 매매가 세 건 있는 단지에 월세 계약이 백 건이면 백 개의 수익률이 나옵니다.
그래서 월세가 활발한 단지가 이 표에서 더 큰 몫을 차지합니다. 매매 표본이 3건 이상인 단지로 좁혀 다시 계산해도 중앙값이 6.00% 그대로였던 것은, 거래가 한두 건뿐인 단지가 결과를 끌고 가지는 않았다는 확인입니다.
면적 격차를 2.6배라고도 하고 3.99%p라고도 합니다. 지역 격차 2.62%p와는 어떻게 비교하나요?
단위를 섞으면 비교가 안 됩니다. %p는 뺄셈, 배수는 나눗셈입니다. 면적은 6.43 − 2.44 = 3.99%p이고 6.43 ÷ 2.44 = 2.64배입니다. 지역은 7.78 − 5.16 = 2.62%p이고 7.78 ÷ 5.16 = 1.51배입니다.
어느 단위로 재도 면적 쪽이 큽니다. 뺄셈으로는 3.99 대 2.62, 나눗셈으로는 2.64 대 1.51입니다. 두 방식에서 결론이 같을 때만 “A가 B보다 크다”고 말할 수 있습니다. 한쪽으로만 재서 순서가 갈린다면 그 순서는 단위가 만든 것입니다.
양천구가 소형만 보면 6.26%로 뛰는데, 그럼 양천구 소형을 사면 되나요?
그 표의 세 번째 열을 같이 봐야 합니다. 양천구는 월세 계약 중 전용 25㎡ 미만이 11%뿐입니다. 수치가 높아도 그 조건에 맞는 매물 자체가 드뭅니다. 용산구도 19%입니다.
반대쪽 은평구 82%, 강서구 68%는 전체 숫자와 소형만 본 숫자가 거의 같습니다. 이미 소형 시장이기 때문입니다. “면적을 고정하면 순위가 바뀐다”는 것은 곧 “그 지역에서 그 면적을 찾을 수 있느냐”가 따로 물어야 할 질문이라는 뜻입니다. 중랑구가 소형 기준 7.78%로 1위인데 소형 비중이 34%인 것도 같이 봐야 할 조건입니다.
25㎡ 미만 6.43%면 큰 평형보다 확실히 나은 선택인가요?
이 식이 재는 것은 보유하는 동안의 임대 현금흐름 하나입니다. (월세 × 12) ÷ (매매가 − 보증금)에는 팔 때의 손익이 들어 있지 않습니다. 매매가 중앙값이 1.55억원인 물건과 10.75억원인 물건의 가격이 앞으로 어떻게 움직이는지는 이 계산에 없습니다.
빠진 것이 그 밖에도 있습니다. 공실이 1년에 한 달만 생겨도 6.00%가 5.5% 근처로 내려가고, 관리비·수선비·취득세·재산세·임대소득세와 대출 이자가 모두 표 밖에 있습니다. 6.43%는 비교하기 위한 숫자이지 손에 쥐는 숫자가 아닙니다.
수익률을 계산해 보려면
- 전월세전환율이 4.85%인데 왜 전세가 더 쌀까 (같은 (월세 × 12) ÷ 보증금 차액 구조를 세입자 쪽에서 계산한 글)
- 아파트 관리비를 제곱미터당으로 비교하면 틀리는 이유 (지역 순위표가 사실은 평형 구성표였던 또 다른 사례)
- 다가구주택 전세, 내 앞에 몇 가구가 있나 (전세가율이 100%를 넘는 물건에서 세입자 쪽에 무슨 일이 생기는지)
출처
- 국토교통부 오피스텔 매매 실거래가 자료. 2025년 9월~2026년 8월 계약분, 2026-09-09 조회 https://www.data.go.kr/data/15126464/openapi.do
- 국토교통부 오피스텔 전월세 실거래가 자료. 2025년 9월~2026년 8월 계약분, 2026-09-09 조회 https://www.data.go.kr/data/15126475/openapi.do
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 본문의 수치는 2025년 9월~2026년 8월 계약분 기준이며 이후 변경될 수 있습니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.