청약통장을 오래 들고 있으면 한 번쯤 계산해 봅니다. 무주택 몇 년에 부양가족 몇 명이면 몇 점인지. 그런데 점수를 알아도 다음 질문에서 막힙니다. 이 점수로 될까요.
한국부동산원 청약홈이 공개하는 당첨 가점 자료 29,528건과 분양공고 2,859건을 받아 이었습니다. 이 자료에는 공고마다, 주택형마다, 지역구분마다 최저 당첨 가점이 적혀 있습니다. 흔히 커트라인이라고 부르는 그 숫자입니다.
서울 65점, 충남 36점
당첨자가 있었던 8,528개 조합 중 2025년과 2026년 공고 1,033건을 지역별로 갈랐습니다.
| 지역 | 커트라인 중앙값 | 최고 가점 중앙값 | 건수 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 65점 | 69점 | 285건 |
| 세종 | 58점 | 66점 | 47건 |
| 부산 | 48점 | 59점 | 51건 |
| 경기 | 45점 | 61점 | 314건 |
| 경남 | 44점 | 64점 | 42건 |
| 인천 | 42점 | 63점 | 104건 |
| 충남 | 36점 | 59점 | 38건 |
서울과 충남이 29점 벌어집니다. 청약 가점에서 29점은 무주택 기간과 부양가족 수를 통째로 갈아치워야 나오는 차이입니다. 같은 점수를 들고 어느 지역에 넣느냐가 결과를 바꿉니다.
내 점수로 어디까지 되나
중앙값 하나로는 감이 잘 안 옵니다. 그래서 점수별로 “그 점수면 몇 %의 공고를 넘을 수 있었나”를 계산했습니다.
| 내 가점 | 서울 | 경기 | 인천 |
|---|---|---|---|
| 40점 | 2% | 40% | 44% |
| 50점 | 7% | 64% | 59% |
| 60점 | 26% | 87% | 82% |
| 70점 | 88% | 100% | 100% |
서울에서 50점은 열네 곳 중 한 곳입니다. 60점이 되어도 네 곳 중 한 곳입니다. 그런데 70점이 되면 88%로 뛰어오릅니다. 서울 커트라인이 60점대 후반에 몰려 있기 때문입니다. 실제로 서울 285건의 25%가 59점, 중앙값이 65점, 75%가 69점이었습니다.
경기와 인천은 곡선이 훨씬 완만합니다. 40점만 되어도 40% 넘게 걸립니다. 다만 이건 “넣으면 된다”는 뜻이 아닙니다. 커트라인이 낮은 공고에는 낮은 이유가 있습니다.
서울 커트라인은 위아래로 크게 흔들렸다
| 공고 연도 | 서울 커트라인 중앙값 | 건수 |
|---|---|---|
| 2021 | 69점 | 172건 |
| 2022 | 49점 | 158건 |
| 2023 | 58점 | 193건 |
| 2024 | 64점 | 205건 |
| 2025 | 69점 | 108건 |
| 2026 | 64점 | 177건 |
2021년에 69점이던 서울 커트라인이 2022년에 49점으로 내려갔습니다. 20점이 빠졌습니다. 그리고 2025년에 다시 69점으로 올라왔습니다. 가점은 시간이 지나야 올라가는 점수라 개인이 통제할 수 없는데, 문턱은 이렇게 몇 년 만에 20점씩 움직입니다.
이 숫자를 볼 때 조심할 것
- 커트라인은 그 공고의 결과입니다. 다음 공고가 같은 점수에서 끊긴다는 보장이 없습니다.
- 공고·주택형·지역구분 단위로 셌습니다. 같은 단지라도 주택형에 따라 커트라인이 다릅니다. 인기 없는 타입은 훨씬 낮게 끊깁니다.
- 당첨자가 없었던 조합은 0점으로 기록돼 있어 제외했습니다. 미달 공고는 이 통계에서 빠집니다. 실제 문턱은 여기 보이는 것보다 낮을 수 있습니다.
- 가점제가 적용되지 않는 추첨제 물량은 이 자료에 가점이 남지 않습니다.
- 특별공급은 가점제가 아니라 다른 기준으로 뽑습니다. 여기 없습니다.
표를 만들면서 가장 눈에 걸린 줄은 서울의 최고 가점 중앙값 69점이었습니다. 커트라인 중앙값 65점과 4점밖에 차이가 나지 않습니다. 다른 지역은 커트라인과 최고 가점이 15점에서 20점씩 벌어지는데 서울만 붙어 있습니다. 서울 공고에는 고득점자만 들어온다는 뜻입니다.
저라면 이 표를 이렇게 쓰겠습니다. 내 점수가 65점을 넘지 않는다면 서울 일반공급 가점제는 계산에서 빼겠습니다. 대신 같은 점수로 경기·인천에서 무엇이 되는지 보고, 가점제가 아닌 추첨제 물량과 특별공급 자격을 먼저 확인하겠습니다. 점수를 올리는 데는 몇 년이 걸리지만 어디에 넣을지는 오늘 바꿀 수 있습니다.
이 비율이 당첨 확률인가요
70점이면 서울 88%인데, 88% 확률로 당첨된다는 뜻인가요?
아닙니다. 88%는 2025~2026년 서울 공고 285건 중 그 점수로 커트라인을 넘을 수 있었던 공고의 비중입니다. 확률이 아니라 “문이 열려 있었던 공고가 몇 곳인가”입니다.
실제로 당첨되려면 그 88%에 속한 공고에 청약을 넣었어야 하고, 청약은 한 공고에 한 번입니다. 그리고 이 숫자는 이미 끝난 공고의 결과입니다. 앞으로 나올 공고가 같은 점수에서 끊긴다는 보장은 없습니다.
40점에서 인천이 44%로 경기 40%보다 높은데, 인천이 더 들어가기 쉬운가요?
그 한 줄만 보면 그렇지만, 아래로 내려가면 뒤집힙니다. 50점에서는 경기 64%, 인천 59%이고 60점에서는 경기 87%, 인천 82%로 세 줄 중 두 줄에서 경기가 위입니다. 40점의 4%p는 순서를 말할 만한 차이가 아닙니다.
두 지역을 가르는 것보다 서울과의 거리가 훨씬 큽니다. 50점 기준으로 서울은 7%, 경기·인천은 59~64%입니다. 같은 점수로 여덟 배 넘게 갈립니다.
서울은 60점에서 26%인데 70점에서 88%로 뜁니다. 10점이 이렇게 큰가요?
서울 커트라인이 좁은 구간에 몰려 있기 때문입니다. 285건 중 25%가 59점, 중앙값이 65점, 75%가 69점이니 절반의 공고가 59점과 69점 사이 10점 안에 들어 있습니다. 이 구간을 통과하면 통과율이 한꺼번에 올라갑니다.
285건이라는 분모는 연도별 표와도 맞습니다. 2025년 108건과 2026년 177건을 더하면 285건입니다. 반대로 말하면 59점 아래에서는 10점을 올려도 얻는 것이 거의 없습니다. 40점에서 50점으로 가도 2%에서 7%입니다.
2022년 서울 커트라인이 49점이었다면 그 해에는 낮은 점수로도 됐다는 뜻인가요?
그 방향인 것은 맞지만, 실제 문턱은 49점보다 더 낮았을 가능성이 큽니다. 이 통계는 당첨자가 없었던 조합을 뺐기 때문에 미달 공고가 통째로 빠져 있습니다. 미달이 많은 해일수록 빠지는 공고가 많고, 남은 공고의 커트라인만으로 중앙값이 만들어집니다.
그래서 연도별 표는 “어느 해가 낮았나”는 말할 수 있어도 “그 해의 최저 문턱이 몇 점이었나”는 말하지 못합니다. 2021년 69점에서 2022년 49점으로 20점이 빠진 폭도 실제로는 이보다 컸을 수 있습니다.
청약을 준비하는 중이라면
- 거주지 요건 하나로 청약 경쟁률이 1.88배 갈린다 (같은 청약홈 자료에서 점수가 아니라 거주 요건이 얼마나 갈리는지 센 글)
- 미분양 6만 7천호, 전국 숫자가 가리는 것 (이 통계에서 빠진 미달 공고가 실제로 어디에 얼마나 쌓여 있는지)
- 아파트 층별 가격에서 1층만 유독 싸다 (같은 단지 안에서도 주택형과 층에 따라 값이 갈리는 구조를 실거래로 계산한 글)
출처
- 한국부동산원 청약홈 청약접수 경쟁률 및 특별공급 신청현황 조회 서비스 (당첨 가점). 29,528건, 2026-09-01 조회 https://www.data.go.kr/data/15098905/openapi.do
- 한국부동산원 청약홈 분양정보 조회 서비스. 공고 2,859건, 2026-09-01 조회 https://www.data.go.kr/data/15098547/openapi.do
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 본문의 수치는 2025~2026년 공고 기준이며 이후 변경될 수 있습니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.