재산세 고지서에 적힌 공시가격을 보고 갸웃한 적이 있을 겁니다. 옆집이 최근에 판 가격보다 한참 낮습니다. 낮으면 세금이 적으니 좋은 일 같기도 합니다. 그런데 얼마나 낮은지, 우리 집만 낮은 건지는 고지서로 알 수 없습니다.
서울 강남구·송파구·노원구 아파트의 2026년 공동주택 공시가격 646,814호분을 브이월드에서 받고, 같은 기간 아파트 매매 실거래가를 국토교통부에서 받아 직접 나눠 봤습니다.
단지 이름 대신 지번으로 붙였다
두 자료를 잇는 게 일의 대부분이었습니다. 같은 아파트인데 이름이 자료마다 다릅니다. 공시가격에는 상록스타힐스인데 관리비 자료에는 개포상록스타힐스이고 실거래가에는 또 다르게 적혀 있습니다. 이름으로 붙이면 절반이 빠집니다.
그래서 법정동과 지번으로 이었습니다. 실거래가의 자치구·법정동·지번을 단지 주소와 맞추니 15,027건 중 13,063건(87%)이 붙었습니다. 그다음 같은 단지 안에서도 전용면적이 다르면 다른 물건이므로, (단지, 전용면적) 단위로 묶었습니다. 공시가격은 호별 중앙값, 실거래가는 거래 중앙값을 썼습니다.
거래가 3건 이상 있는 조합만 남기니 759개 조합, 257개 단지가 됐습니다. 계약이 해제된 거래 540건은 뺐습니다.
중앙값 61.1%
공시가격을 실거래가로 나눈 값의 중앙값은 61.1%였습니다. 25%가 58.2%, 75%가 65.6%로 대부분 60% 안팎에 몰려 있습니다. 10억에 팔린 집의 공시가격이 6억 근처라는 뜻입니다.
법이 요구하는 값은 이게 아닙니다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항은 국토교통부장관이 공시기준일 현재의 적정가격을 공시하도록 정합니다. 같은 법 제2조 제5호는 적정가격을 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”이라고 정의합니다. 문언만 보면 시세입니다.
실제로는 시세의 6할입니다. 그 간극을 법도 알고 있습니다. 제26조의2는 국토교통부장관이 시세 반영률의 목표치를 설정하고 계획을 수립하도록 하고, 부동산의 유형과 지역에 따른 균형성을 확보하라고 정합니다. 목표치를 따로 두어야 한다는 것 자체가 공시가격이 시세와 다르다는 전제입니다.
비싼 집이 더 높았다
여기서 예상이 뒤집혔습니다. 고가 주택일수록 공시가격이 시세에 비해 낮게 잡힌다고 알고 있었습니다. 결과는 반대였습니다.
| 실거래가 구간 | 공시가격 현실화율 | 조합 수 |
|---|---|---|
| 10억 미만 | 59.3% | 340개 |
| 10~15억 | 58.8% | 93개 |
| 15~20억 | 62.1% | 97개 |
| 20~30억 | 65.6% | 112개 |
| 30~50억 | 68.9% | 101개 |
| 50억 이상 | 71.0% | 16개 |
10억 미만이 59.3%, 50억 이상이 71.0%입니다. 11.7%포인트 차이입니다. 같은 방향이 구별로도 나타납니다.
| 자치구 | 현실화율 | 실거래가 중앙값 | 조합 수 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | 66.4% | 28.1억원 | 173개 |
| 송파구 | 63.5% | 19.0억원 | 216개 |
| 노원구 | 59.7% | 6.6억원 | 370개 |
노원구가 가장 낮습니다. 세금만 놓고 보면 저가 아파트 보유자가 상대적으로 가벼운 기준을 적용받고 있습니다. 공시가격이 재산세와 건강보험료 산정의 출발점이라는 점을 생각하면 작은 차이가 아닙니다. 공시가격이 실제 세금으로 얼마나 바뀌는지는 재산세 계산, 공시가 31%가 6.6%가 되는 곳에서 따로 다뤘습니다.
집값이 오르면 현실화율은 내려간다
실거래 기간을 나눠서도 계산해 봤습니다. 2025년 하반기 거래만 쓰면 63.5%, 2026년 상반기 거래만 쓰면 59.3%였습니다. 공시가격은 2026년 1월 1일 기준으로 한 번 정해지고 1년 동안 그대로인데 실거래가는 계속 움직이기 때문입니다.
공시가격이 시세를 따라가는 게 아닙니다. 시세가 오르는 동안 공시가격은 멈춰 있습니다. 그래서 상승기에는 현실화율이 저절로 떨어집니다.
이 숫자를 그대로 쓸 수 없는 이유
- 서울 세 개 구만 봤습니다. 전국 평균이 아니고, 정부가 발표하는 현실화율과 계산 방법도 다릅니다. 정부는 개별 실거래가 아니라 조사·산정한 시세를 분모로 씁니다.
- 같은 (단지, 전용면적)이어도 층과 향에 따라 값이 다릅니다. 공시가격은 호별로 흩어져 있어 중앙값을 썼습니다.
- 50억 이상 구간은 조합이 16개뿐입니다. 몇 개 단지가 결과를 좌우할 수 있습니다.
- 공시가격은 2026년 1월 1일 기준, 실거래는 12개월치입니다. 기준 시점이 어긋나 있고 그 영향은 위에서 본 대로 작지 않습니다.
계산을 시작할 때 저는 고가 아파트의 현실화율이 낮게 나올 것이라고 생각했습니다. 그렇게 알려져 있었기 때문입니다. 759개 조합에서는 정확히 반대였습니다. 이 표에서 가장 눈에 걸린 줄은 10~15억 구간의 58.8%입니다. 여섯 구간 중 가장 낮습니다. 서울에서 이 가격대는 특별히 저렴한 집이 아닙니다.
저라면 우리 집 공시가격을 볼 때 절대 금액보다 이 비율을 먼저 보겠습니다. 브이월드나 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을 확인하고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 면적의 최근 거래를 찾아 나눠 보면 됩니다. 그 값이 60% 언저리면 평균이고, 70%를 넘으면 같은 시세의 다른 집보다 세금 기준이 무겁게 잡혀 있다는 뜻입니다.
분포 폭과 구간 격차는 다릅니다
강남구가 66.4%로 노원구 59.7%보다 높으면 강남이 세금 기준을 더 무겁게 적용받는 건가요?
비율은 그렇지만 금액은 비교가 안 됩니다. 실거래가 중앙값이 강남구 28.1억원, 노원구 6.6억원으로 4.26배 차이입니다. 현실화율 차이 6.7%p는 그 위에 얹히는 몫입니다.
공시가격으로 환산해 보면 28.1 × 0.664 = 18.7억원, 6.6 × 0.597 = 3.9억원으로 4.7배가 됩니다. 현실화율이 높다는 것은 “세금을 많이 낸다”가 아니라 “같은 시세의 다른 집보다 기준이 무겁게 잡혀 있다”는 뜻입니다. 두 구를 비교할 때 쓸 수 있는 말이 아니라, 비슷한 값의 집끼리 비교할 때 쓰는 말입니다.
25%가 58.2%, 75%가 65.6%로 7.4%p 안에 모여 있는데, 가격대별로는 11.7%p나 갈린다는 게 앞뒤가 맞나요?
맞습니다. 두 숫자가 재는 것이 다릅니다. 7.4%p는 759개 조합을 한 줄로 세웠을 때의 가운데 절반이고, 11.7%p는 가격대별로 나눈 여섯 덩어리의 중앙값끼리의 폭입니다. 덩어리 안에서도 값이 넓게 흩어져 있어, 전부 섞어 놓으면 범위가 좁아 보입니다.
조합 수를 보면 더 분명합니다. 340 + 93 + 97 + 112 + 101 + 16 = 759개 중 현실화율이 높게 나온 30억 이상 두 구간이 101 + 16 = 117개(15.4%)뿐입니다. 전체 사분위를 밀어 올릴 만한 덩치가 아닙니다. 구간별 중앙값의 폭을 전체 분포의 폭으로 읽으면 안 됩니다.
우리 집을 실거래가로 나눠 보려는데, 61.1%를 기준으로 삼으면 되나요?
언제 거래로 나누느냐에 따라 기준선이 움직입니다. 같은 759개 조합인데 2025년 하반기 거래만 쓰면 63.5%, 2026년 상반기 거래만 쓰면 59.3%였습니다. 공시가격은 2026년 1월 1일 기준으로 고정돼 있고 실거래가만 계속 움직이기 때문입니다.
그래서 최근 거래로 나누면 값이 낮게 나오는 것이 정상입니다. 어제 거래로 나눈 값을 61.1%와 견주면 우리 집이 유난히 낮은 것처럼 보입니다. 비교하려면 같은 시기의 거래끼리 맞추거나, 59.3%에서 63.5% 사이를 하나의 띠로 보는 편이 맞습니다.
759개 조합인데 단지는 257개뿐입니다. 같은 단지가 여러 번 세어진 건가요?
그렇습니다. 묶은 단위가 (단지, 전용면적)이라 한 단지에 전용 59㎡·74㎡·84㎡가 있으면 조합이 셋 나옵니다. 759 ÷ 257 = 단지당 평균 3.0개입니다.
그래서 이 통계에서 한 표는 단지가 아니라 평형입니다. 평형이 다양한 대단지가 작은 단지보다 여러 표를 갖습니다. 같은 단지의 세 평형이 비슷한 현실화율을 가진다면 그 단지의 성향이 세 번 반영되는 셈이라, 단지 단위로 다시 세면 값이 조금 달라질 수 있습니다.
공시가격을 직접 대조해 보려면
- 아파트 층별 가격에서 1층만 유독 싸다 (같은 실거래가 자료를 (단지, 전용면적)으로 묶어 층 프리미엄만 떼어낸 글)
- 아파트 매매가격지수, 전국 3% 뒤에 숨은 것 (발표된 숫자와 직접 계산한 값이 왜 어긋나는지를 가중치에서 찾은 글)
- 공매 낙찰가는 감정가의 31.7%였다 (공적으로 매겨진 값과 실제 거래가가 벌어지는 또 다른 자리)
현실화율이 적용된 내 아파트 공시가격으로 재산세를 바로 계산하려면 재산세 계산기가 있습니다.
출처
- 브이월드(국토교통부 국가공간정보포털) 공동주택가격 속성정보. 2026년 공시분 646,814호, 2026-09-01 조회 https://www.vworld.kr/dtmk/dtmk_ntads_s002.do
- 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료 (data.go.kr). 2025년 8월~2026년 7월 계약분, 2026-09-01 조회 https://www.data.go.kr/data/15126469/openapi.do
- 국가법령정보센터 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조·제18조·제26조의2. 2020. 12. 10. 시행 https://www.law.go.kr/법령/부동산가격공시에관한법률
이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유가 아닙니다. 본문의 수치는 2026년 공시분과 2025년 8월~2026년 7월 실거래 기준이며 이후 변경될 수 있습니다. 투자 판단과 그 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.