재산세 과세표준은 공시가격이 31% 올라도 6.5%만 오른다

9월 16일부터 30일까지가 주택 재산세 2기분 납기입니다. 올해 공시가격이 크게 오른 곳이라면 고지서를 열어보기가 두려울 수 있습니다. 그런데 공시가격이 오른 만큼 세금이 오르지는 않습니다. 브이월드에서 실제 아파트 두 곳의 2025년과 2026년 공시가격을 받아 재산세 계산을 직접 해봤습니다.

세금은 공시가격에 바로 붙지 않는다

지방세법 제110조 제1항은 재산세 과세표준을 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 정하도록 합니다. 공시가격이 그대로 과세표준이 되는 게 아닙니다. 비율은 시행령 제109조에 있고, 2026년 기준으로 이렇습니다.

지방세법 제110조 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31., 일부개정] (국가법령정보센터)

구분	공정시장가액비율
주택 (일반)	60%
1세대 1주택, 공시가격 3억원 이하	43%
1세대 1주택, 3억원 초과 6억원 이하	44%
1세대 1주택, 6억원 초과	45%

여기에 2023년 신설된 장치가 하나 더 있습니다. 지방세법 제110조 제3항의 과세표준상한제입니다. 계산식은 이렇습니다.

과세표준상한액 = (직전 연도 공시가격 × 올해 공정시장가액비율) + (올해 공시가격 × 올해 공정시장가액비율 × 5%)

뒤의 5%가 시행령 제109조의2 제2항이 정한 과세표준상한율입니다. 이 값보다 큰 과세표준은 이 값으로 눌립니다. 공시가격이 아무리 뛰어도 과세표준은 작년 자리에서 5% 남짓밖에 못 올라간다는 뜻입니다.

공시가격이 31% 오른 집

서울 강남구 대치동 은마아파트 7동 101호(전용 84.43㎡)의 공시가격은 2025년 19억 6,100만원에서 2026년 25억 6,800만원이 됐습니다. 31.0% 상승입니다.

상한이 없었다면 1세대 1주택 기준 과세표준은 25억 6,800만원 × 45% = 11억 5,560만원이 됐을 겁니다. 상한액을 계산하면 (19억 6,100만원 × 45%) + (25억 6,800만원 × 45% × 5%) = 9억 4,023만원입니다. 실제 과세표준은 이 낮은 쪽입니다. 직전 연도 과세표준 상당액과 견주면 6.5% 오른 셈입니다.

공시가격 31.0%가 과세표준 6.5%가 됐습니다.

두 집의 고지서를 끝까지 계산해봤다

고지서에 찍히는 금액은 재산세 본세 하나가 아닙니다. 도시지역분(제112조 제1항 제2호, 과세표준의 0.14%)과 지방교육세(제151조 제1항 제6호, 재산세액의 20%)가 함께 붙습니다. 세 가지를 다 더한 연간 세액입니다.

구분	상암월드컵파크1단지 39.66㎡	대치 은마 84.43㎡
2025년 공시가격	2억 400만원	19억 6,100만원
2026년 공시가격	2억 2,000만원 (+7.8%)	25억 6,800만원 (+31.0%)
공정시장가액비율	43%	45%
과세표준 (상한 적용)	9,245만원	9억 4,023만원
재산세 본세	62,450원	3,130,920원
도시지역분	129,430원	1,316,322원
지방교육세	12,490원	626,184원
연간 합계	204,370원	5,073,426원

상암 쪽에서 눈에 걸리는 줄이 있습니다. 재산세 본세는 62,450원인데 도시지역분이 129,430원입니다. 본세의 두 배가 넘습니다. 본세는 과세표준 6,000만원 이하 구간에 0.05%부터 시작하는 누진세율인데, 도시지역분은 과세표준 전체에 0.14% 단일세율이기 때문입니다. 공시가격이 낮은 집일수록 이 역전이 크게 벌어집니다.

1세대 1주택 혜택은 두 개인데 기준이 다르다

1세대 1주택에는 감면 장치가 둘 있습니다. 공정시장가액비율을 60%에서 43~45%로 낮춰주는 것(시행령 제109조)과, 세율 자체를 낮춰주는 특례(제111조의2)입니다. 그런데 적용 기준이 서로 다릅니다.

• 공정시장가액비율 43~45%: 시행령 제109조 제1항 제2호 단서가 “시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다”고 명시합니다. 공시가격에 상한이 없습니다.
• 세율 특례(0.05~0.35%): 제111조의2 제1항이 “시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다”고 못 박습니다.

그래서 은마 84.43㎡는 1주택이어도 세율 특례를 못 받습니다. 공시가격 25억 6,800만원이 9억원을 넘기 때문입니다. 대신 공정시장가액비율 45%는 받습니다. 위 표의 본세 3,130,920원은 특례세율이 아니라 표준세율(3억원 초과 구간 0.4%)로 계산한 값입니다.

같은 집을 다주택자가 갖고 있다면 비율이 60%로 올라 연간 합계가 7,016,568원이 됩니다. 1주택자보다 194만원 많습니다.

9월에 안 낼 수도 있다

지방세법 제115조 제1항 제3호는 주택 재산세를 7월과 9월에 절반씩 나눠 걷도록 합니다. 다만 단서가 있습니다. 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다.

상암 39.66㎡의 재산세는 본세 62,450원 + 도시지역분 129,430원 = 191,880원입니다. 20만원 아래입니다. 7월에 다 냈다면 9월 고지서는 오지 않습니다. 반대로 같은 집을 다주택자가 갖고 있으면 재산세가 344,100원이 되어 9월에 절반을 또 냅니다.

표를 만들고 나서 든 생각

저라면 고지서를 받았을 때 세액보다 과세표준 칸을 먼저 보겠습니다. 세율은 법에 고정돼 있어 다툴 여지가 없지만, 과세표준은 공시가격과 비율과 상한이 겹쳐서 만들어지는 값이라 계산이 틀릴 여지가 있는 곳이 거기뿐입니다. 올해 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 값보다 고지서의 과세표준이 크다면 상한제가 적용되지 않은 것입니다.

그리고 이 계산에서 가장 의외였던 건 은마가 아니라 상암이었습니다. 공시가격이 7.8%밖에 안 올랐는데도 상한제가 걸렸습니다. 5%를 넘기면 집값 급등이 아니어도 상한 대상이 됩니다. 상한제는 강남 전용 장치가 아닙니다. 아파트 매매가격지수가 완만해 보이는 지역에서도 마찬가지로 작동합니다.

고지서를 열기 전에 알아둘 것

• 과세기준일은 6월 1일입니다(제114조). 6월 2일에 팔았어도 올해 재산세는 판 사람이 냅니다.
• 세율은 지자체가 바꿀 수 있습니다. 제111조 제3항이 표준세율의 50% 범위에서 조례로 가감할 수 있게 열어뒀고, 도시지역분도 제112조 제2항에 따라 0.23%까지 올릴 수 있습니다. 위 계산은 표준세율 기준입니다.
• 주택에는 세부담상한이 없습니다. 제122조의 150% 상한은 단서에서 주택을 뺐습니다. 대신 과세표준상한제가 그 자리를 맡습니다.
• 세율 특례는 시한부입니다. 제111조의2에는 “2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함”이라는 단서가 붙어 있습니다. 재산세 납세의무는 과세기준일에 성립하므로 2026년 6월 1일분까지는 유효합니다. 2027년분은 법이 다시 손질되지 않으면 이 특례가 없습니다.

공시가격은 브이월드에서 동·호수 단위로 직접 확인할 수 있습니다. 본인 집의 숫자를 위 식에 넣어보면 고지서가 오기 전에 금액을 셈할 수 있습니다.

이 글의 계산을 내 집 공시가격으로 해보려면 계산기를 쓰세요. 공정시장가액비율과 과세표준상한제까지 같은 조문으로 계산하고, 어느 조항에서 나온 값인지 단계마다 보여줍니다. → 재산세 계산기

상한율 5%가 세금 5%가 아닌 이유

상한율이 5%인데 왜 과세표준이 딱 5%만 오르지 않나요?

5%가 붙는 대상이 작년 과세표준이 아니기 때문입니다. 상한액 식의 앞항은 직전 연도 공시가격 × 올해 비율이고, 뒷항은 올해 공시가격 × 올해 비율 × 5%입니다. 두 항에 들어가는 공시가격이 서로 다릅니다.

은마는 앞항이 19억 6,100만원 × 45% = 8억 8,245만원이고, 뒷항이 25억 6,800만원 × 45% × 5% = 5,778만원이라 더해서 9억 4,023만원입니다. 상암은 앞항 2억 400만원 × 43% = 8,772만원에 뒷항 2억 2,000만원 × 43% × 5% = 473만원을 더해 9,245만원으로, 표의 과세표준 칸과 그대로 맞습니다. 올해 공시가격이 많이 오른 집일수록 뒷항도 함께 커져 “5% 남짓”이 5%보다 위로 벌어집니다.

올해 상한에 걸렸으면 내년에도 그만큼만 오르나요?

아닙니다. 눌린 몫이 내년 기준선에 그대로 반영됩니다. 상한액 식의 앞항은 직전 연도 공시가격을 쓰는데, 은마의 경우 내년 계산에 들어갈 값이 올해의 25억 6,800만원입니다. 공시가격과 비율이 올해와 같다고만 놓아도 앞항이 25억 6,800만원 × 45% = 11억 5,560만원이 되어, 올해 과세표준 9억 4,023만원보다 큽니다.

상한액이 실제 과세표준보다 커지면 상한제는 작동하지 않습니다. 그래서 내년 과세표준은 11억 5,560만원, 올해보다 22.9% 높은 자리가 됩니다(115,560 ÷ 94,023). 과세표준상한제는 인상분을 없애주는 장치가 아니라 몇 해에 걸쳐 나눠 받게 하는 장치에 가깝습니다.

상암은 연간 합계가 204,370원인데 왜 20만원 이하라서 7월에 한 번에 내나요?

20만원 기준에 들어가는 것은 재산세이고, 지방교육세는 재산세가 아니기 때문입니다. 본문 계산도 본세 62,450원 + 도시지역분 129,430원 = 191,880원까지만 세었습니다. 여기에 지방교육세 12,490원을 더한 값이 204,370원입니다.

여유가 크지 않습니다. 191,880원은 20만원까지 8,120원밖에 남지 않았습니다. 공시가격이 조금만 더 오르거나 지자체가 조례로 세율을 올리면 이 집도 9월에 절반을 또 내는 쪽으로 넘어갑니다.

표의 연간 합계는 제 집 숫자로도 똑같이 따라 계산할 수 있나요?

과세표준이 정해지면 나머지는 곱셈 두 번입니다. 도시지역분은 과세표준 전체에 0.14%를 곱한 값이라 상암은 9,245만원 × 0.14% = 129,430원, 은마는 9억 4,023만원 × 0.14% = 1,316,322원입니다. 지방교육세는 본세에만 20%가 붙어 상암 62,450 × 20% = 12,490원, 은마 3,130,920 × 20% = 626,184원입니다.

세 줄을 더하면 표의 합계가 그대로 나옵니다(62,450 + 129,430 + 12,490 = 204,370, 3,130,920 + 1,316,322 + 626,184 = 5,073,426). 세 줄 중 스스로 검산하기 어려운 칸은 누진세율이 걸리는 본세 하나뿐입니다. 고지서를 볼 때 확인할 곳이 좁아집니다.

고지서 숫자를 더 따져보려면

• 공시가격 현실화율을 직접 계산하면 61%가 나온다 (재산세 계산의 맨 앞에 놓이는 공시가격이 시세와 얼마나 떨어져 있는지)
• 국민연금 보험료는 월급 659만원에서 멈춘다 (상한 장치가 하나 걸리면 오른 만큼 오르지 않는 같은 구조를 보험료 쪽에서 본 글)
• 전월세 전환율은 17개 시도가 모두 법정 상한을 넘겼다 (법이 정한 상한과 시장에서 관측되는 숫자가 애초에 다른 것을 재는 사례)

이 글에서 고친 것

정정 (2026년 9월 22일) 은마아파트의 과세표준 상승률을 처음에 6.6%로 적었습니다. 본문의 값으로 다시 계산하면 5,778만원 ÷ 8억 8,245만원 = 6.5%입니다. 본문과 제목을 고쳤고 글 주소는 바꾸지 않았습니다. 기록은 정정 이력에 있습니다.

출처

• 브이월드 공동주택가격정보 (국토교통부 국가중점데이터). 2026년·2025년 공시가격, 2026-08-29 조회 https://api.vworld.kr
• 국가법령정보센터 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제112조·제114조·제115조·제151조. 시행 2026. 7. 1. (법률 제21308호, 2025. 12. 31. 일부개정), 2026년 9월 22일 확인 https://www.law.go.kr/법령/지방세법
• 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제109조·제109조의2. 시행 2026. 9. 18. (대통령령 제36586호, 2026. 8. 18. 일부개정), 2026년 9월 22일 확인 https://www.law.go.kr/법령/지방세법시행령

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문이 아닙니다. 본문의 계산은 2026년 공시가격과 표준세율을 적용한 값이며, 실제 고지 세액은 지방자치단체 조례와 개별 사정에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 세액은 관할 지방자치단체나 위택스에서 확인하시기 바랍니다.